La puissance de l'investissement immobilier

Depuis que j'ai commencé à investir dans l'immobilier fin 2016, je suis toujours fasciné par la
puissance de l'immobilier et je ne comprends pas pourquoi les personnes qui sont en capacité d'acheter ne le font pas. Le contexte économique est ultra favorable pour s'endetter car les taux sont au plus bas.
Depuis ces cinq dernières années les taux baissent toutes durées confondues (5,10,15,20 et 25 ans). La banque finance même les frais de notaire ce qui fait que l'apport minimum pour un projet d'investissement peut être dérisoire.

L'investissement immobilier peut s'illustrer par les 3 grandes étapes suivantes :

1 ) Trouver le bien rentable

Il faut d'abord trouver le bien rentable qui permet d'avoir des revenus supérieurs aux charges et qui a un potentiel de valorisation intéressant. Pour faire une bonne affaire, il faut acheter en dessous du prix du marché et dans un quartier avec des perspectives d'évolutions intéressantes.

2) Emprunter de l'argent auprès des banques

Une fois le bien trouvé, il faut emprunter l'intégralité du montant auprès des banques (si possible). L'idéal est de mettre le moins d'apport de sa poche pour bénéficier de l'effet de levier bancaire et d'emprunter sur une longue durée (20-25ans) afin de réduire les mensualités.

3) Trouver des locataires

Une fois que le financement est bouclé, il suffit de trouver un ou des locataires afin qu'ils remboursent votre emprunt bancaire.
Pour que l'opération soit une réussite, il faut que les revenus locatifs soient supérieurs à l'ensemble des charges (cette différence s'appelle le cash-flow).

L'enrichissement grâce à l'immobilier se fait à 3 niveaux :

- Lorsque la différence entre revenus locatifs et charges (le cash-flow) est positif alors
vous gagnez de l'argent chaque mois qui est disponible de suite.

- Lorsque les locataires remboursent votre crédit, il y a une part importante d'amortissement. C'est la part de votre enrichissement mensuel.

- La valorisation du bien avec le temps. Si vous avez effectué votre investissement immobilier dans un quartier à fort potentiel alors votre bien va se valoriser avec le temps et lorsque vous allez vendre votre appartement, vous allez faire une plus-value (il s'agit de la différence entre le prix de vente et le prix d'achat).

Avec ces éléments, on comprend bien que l'immobilier est un vecteur d'enrichissement très puissant.


Pour finir, l'achat de biens immobiliers est une des seules choses que la banque finance quasiment les yeux fermés lorsque vous répondez aux critères de la banque. Essayez donc de voir la banque pour un projet de startup et voyez si elle vous accorde un prêt (il est fort possible que non).