Location meublée vs location nue (2/2)

Lors de mon précédent article, j’ai parlé de fiscalité au forfait (c’est à dire que vous avez un abattement forfaitaire sur vos recettes locative) qui vous fait payer des impôts (plus ou moins si vous votre location est meublée ou non). Cette situation n’est pas appréciable car la plupart du temps vous avez un crédit sur le dos et il est fort dommage de payer des impôts alors que le crédit n’est pas encore totalement remboursé.
Eh bien pas de panique, il est possible de ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs pendant de nombreuses années. Considérons le cas de la location meublée avec le statut de LMNP ( Louer meublé non professionnel) au régime réel d’imposition.
Le statut de LMNP au régime réel d’imposition est MAGNIFIQUE !
Je m’explique, le régime réel permet de déduire vos charges de l’activité pour leur valeur réelle et dans 90% des cas, c’est beaucoup plus avantageux que le régime forfaitaire.
Voici les charges que vous allez pouvoir déduire de vos loyers :
- Les intérêts du crédit
- L’assurance du crédit
- Les frais de notaire
- Les frais de garantie
- Les assurances (Propriétaires non occupants, impayés)
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière
- Les dépenses d’entretien
- Les travaux de rénovation du bien
- Certaines charges que vous prenez pour le locataire

Et ce n’est pas fini, le plus « puissant » selon moi, c’est la possibilité d’amortir de le bien ! ce qui permet de créer encore une charge comptable qui va repousser l’impôt le plus loin possible.

Note : L’amortissement, c’est la perte de valeur d’un actif dans le temps. (Un bien immobilier, une voiture , un meuble va être représenté chaque année par un pourcentage de perte de sa valeur en comptabilité), cela permet de baisser le revenu imposable drastiquement. Toutes les sociétés le font.

Prenons un exemple simplifié afin que vous compreniez.
Considérons un bien avec les caractéristiques suivantes :
- Prix : 100 000€
- Loyer annuelles : 6000€
- Intérêt annuels : 1000 €
- Autre charges annuelles : 3000 €
- Amortissement au taux de 4% : 4000€

Le résultat comptable est 6000 – (1000 + 3000 + 4000) = - 2000€
Le résultat est un déficit en conséquence, il n’y aura pas d’impôts. En location meublée les déficits ne peuvent être imputés de l’impôt sur le revenu. Ils sont reportés à l’année suivante. Les déficits sont reportables pendant 10 ans.
L’activité de location meublée sera imposée seulement lorsque le résultat sera positif. C’est pourquoi, le régime LMNP au réel est énormément avantageux et je le recommande dans 90% des cas !

Faisons un petit focus sur la location nue au régime réel. Il y a quelques différences avec la location meublée. En charge déductible, il n’est pas possible d’amortir le bien et déduire les frais de notaire. En revanche, il est possible de faire baisser ses revenus personnels grâce aux déficits de la location nue. Dans la limite de 10 900€.

Pour conclure, je vous recommande de plutôt faire de la location meublée car c’est beaucoup plus intéressant fiscalement. Il est possible d’être exonéré d’impôts pendant de très nombreuses années grâce au statut LMNP au régime réel d’imposition.